珠三角產業貿易形式給人最初的印象是“三來一補”，但隨著粵港澳大灣區與社會主義先行示范區時代的到來，雙區驅動造就了珠三角更廣闊的產業發展前景，也加速了產業發展從“量變”到“質變”蛻變過程。加上當前城市土地資源日益緊缺，產業轉型升級又迫切需要跳脫傳統的產業空間，在這樣的大背景下，誕生出一種創新的產業空間模式，被稱之為“工業上樓”。雖然近幾年才出現，但一直在各類話題中占據著“非?！睙岫?。從珠三角、長三角再到京津冀的全國范圍內，相繼出臺各類政策激勵工業上樓，借此機會，很多傳統地產開發商也紛紛涉獵此類項目開發，有模有樣的做起了“工業上樓”，已然是把產業版塊看做繼房地產、商業地產之后的行業新拐點。

那么到底什么是工業上樓，工業上樓具有哪些特質跟標準？顯然對于大多數人是即新鮮又陌生的，因為最初并沒有官方給出明確的定義或名詞解釋，都是在坊間流傳，所以大家對這一概念的認知也非常模糊，一直到2019年，深圳寶安區才率先給出工業上樓的定義：高度超過24米且不超過100米的廠房，將生產、研發功能放在“工業性質”的高樓大廈里，向上要空間。而后又經過2年多的實踐探索及研究，深圳光明區于2022年，給出了更加肯定且清晰的定義：“工業上樓”建筑是指具備相近行業高通用性、高集約性的特點，符合國家通用建筑標準及消防、節能、環保等現行規范和政策要求，用地性質為普通工業用地（M1）或新型產業用地（M0）、容積率不低于3.0、高度24米以上、層數5層及以上，配置工業電梯且集生產、研發、試驗功能于一體的廠房。

對于這個概念，讓人很容易聯想到新加坡及香港80年代風靡一時的工業大廈，從整體模式上看也確實很類似，甚至很多人一開始就照搬他們的這種模式。但事實上，兩者跟珠三角的實際情況千差萬別。我們經過仔細分析比對后發現，新加坡及香港的工業大廈是有時代及產業特殊性的，并不適合珠三角的工業上樓模式，而且新加坡的工業樓宇并不高，基本都是在9層以內，相對冷靜理性。香港雖然都是百米工業大廈，但實則以輕工業為主，用于制造的機械設備規格重量都很小，原材料及成品也都比較輕，因此對于貨物運輸的承載壓力較小，上樓難度并不大。反觀珠三角到全國范圍內，產業類型則更加多樣，不同行業的制造工藝也有很大差別，甚至是很多工藝并不能上樓。那么對于工業上樓，是需要理性看待的，不能盲從或照搬任何一種模式，而是要尋找一條更為適合自身的路。

當很多有工業上樓性質的項目投產運營后，隨之而來的不是工業上樓為產業轉型升級帶來的理想世界，而是不斷浮現出各種無法適應制造生產的弊端。入駐企業不斷向開發商抱怨使用時的糟糕體驗及各種缺陷，層高不夠、樓板荷載太小、管井太少、防振隔振等一系列問題，甚至有不少傳統行業被新時代的工業“摩天樓”拒之門外，因為生產工藝不允許其上樓。當各種質疑不斷發聲時，才讓人愕然發現，原來工業上樓有著諸多的局限性。

終于，越來越多的人開始冷靜下來，并重新審視這一概念，也更為理性的研究工業上樓的可行性。除了最初帶著對工業上樓的好奇與疑問，首先要看清幾個基本問題，工業上樓真的可以上樓嗎？哪些產業可以上樓，哪些又不能上樓？一般能接受的上樓高度是多少？產品的技術標準如何？最核心的產品市場落點又是什么？這些也是工業上樓的底層邏輯，能看清其本質、掌握發展規律，那么在任何市場環境下都可以游刃有余。

于是，從開發商到設計公司，再到政府，以各自不同的視角和立場，立足當下的市場情況及投產用戶體驗，開始對各類產業的特殊性、共性及生產工藝進行深入的研究，期望得出一套全面而又完整的成果，以指導工業上樓的產品模式，最后再反向完善現有政策、規范的內容，讓建筑設計更有實用性及落地性。

森磊國際設計集團作為深耕產業園多年的設計公司，對此也提出了自己的認知和見解，從不同維度整理出相應的課題成果，并對其進行實時更新，目前已升級到3.0版本，也為地產開發商、政府、各類論壇展開交流及分享。

根據多年的設計實踐經驗及市場上百余個案例的調研，通過大量數據的累計，試圖從中一窺當前工業上樓的思路走向。就拿松湖智谷來說，它的一期更多起到的是與市場磨合的作用，通過進駐企業反饋的問題，及時對后面幾期產品進行迭代升級，比如增加層高、樓板荷載及設備管井等等，預留足夠的條件來滿足更多企業上樓的需求。而天安深創谷等項目更是有了新的嘗試，比如加大了柱距尺寸，使得生產線布局更為靈活多變；在一個項目中還會同時出現通用型廠房及定制型廠房，甚至是一邊建設一邊根據企業需求調整層高、結構等各類條件?？梢钥闯?，大家都在想方設法的通過技術手段，以突破工業上樓的限制。

在我們看來，重點是要為工業上樓搭建出一套完整的“設計共建體系”，力求在瞬息萬變的市場中，積極賦能工業上樓模式，以此消除大多數行業上樓的難度。那么根據設計共建體系最為核心的內容，分成三個維度：規劃設計原則、建筑設計要點、成本策略。

1.規劃設計原則

工業園區從最早散落的點狀布局，發展到今天的網絡式系統，在設計上，已不再是純粹意義的建筑學形式與功能的討論，更需要結合產業升級，兼顧城市發展，呈現出像社區一般多元融合，涵蓋配套、生產制造（高標準廠房）和研發辦公的復合型園區。

放眼全球，那些成功的園區，在經歷了幾十年運轉后，仍然保持著鮮活的生命力，這正是得益于富有遠見和成熟的規劃設計，一開始就為后面的長遠發展留足了空間，才能不斷蓄力生長。距離我們最近的就是香港科學園，它融合了生產、研發、實驗、物流、展示、交流、生活、休閑、餐飲等多元業態，很多設計之初看上去毫無意義的公共空間，現已成了企業與人才進行自我展示與思想碰撞的理想場所，甚至成了國際知名的旅游目的地，及青少年的科技教育基地。

2.建筑設計要點

建筑單體設計一定要合理，這貌似是一句正確的廢話，但事實上，絕大多數的項目里，都會出現生產空間不夠完整、生產線不夠靈活、貨運流線過長、吊裝空間凈高不足等一系列問題，讓本來就不成熟的工業上樓模式難上加難，因此要降低工業上樓的抗性，必須設計出高質量的物理空間，同時還要具有前瞻性，兼顧未來產業再次升級轉型的可能。由此我們提出“未來工廠”的設計原理，由強韌性、高效能、專業化三個部分組成，既立足當下使用需求，也適應遠期發展。其中強韌性分為13個要點，分別對建筑高度、層高、標準層、倉儲空間、吊裝平臺、生產線、承重、柱距、貨運通道、垂直交通、卸貨平臺、卸貨區豎向、貨車參數做了系統梳理，共同進化賦能產業無障礙上樓。

3. 成本策略

設計階段在整體成本控制中占據了相當比例，而影響成本的主要因素有結構選型、地下空間利用、機電系統、建筑造型及選材這四大類，特別是前三類更是涉及項目從前期投入到后期運營各個時期的成本變化，稍有不慎就會因設計工作不到位，給后期運營造成更多的費用支出，如投產后要對結構進行加固，車位太少而將地面綠化改造成停車位，地下停車效率過低導致土方過量……從各式各樣的問題可以看出，無論盲目的節省成本還是設計不當都有帶來不同程度的資源浪費，也正因如此，更需要設計團隊給出合理的建議，使得項目發展更加具有可持續性。我們通過柱網選型、地下室設計、機電工藝一體化、建筑標準化等手段，將成本控制的合理范圍之內，即省錢要省對地方，花錢也要花對地方。

除了上述的相關研究，同時我們還有大量的設計實踐，不僅將所了解的技術要點反饋到項目中，而且還根據最新的市場情況及企業訴求，不斷的對產品進行迭代升級，希望以設計賦能工業上樓。目前工業上樓的項目類型，一般分為自用型園區與平臺型園區兩種，前者是一種定制化產品，使用方有著清晰的生產需求，尤其是工藝設計要盡量前置，保證與建筑設計的高度匹配性，才能使設計工作順利推進；后者則是一種高標準、集約化、通用性的產品，更多的是以市場為導向，也是工業上樓中主流模式。

1.深圳光明電連技術產業園

本項目的特殊性就在于它是純自用型園區，因為生產工藝，業主提出了4個要求：1）廠方的首層面積要越大越好；2）建筑高度越低矮越好；3）廠房下方不能做地下開挖；4）保證看向南側大眼山的景觀視覺通廊。為此我們通過定制化設計，給予一一回應：

①按規范允許做足50%的覆蓋率，生活區占地盡量小，廠房則鋪開做，占地面積達到了近13000㎡，看似建筑體量很大，實際上這是自用型園區很常見的規模，甚至會更大；

②根據工藝與生產流程，梳理出本項目的功能關系圖，所有重型生產的車間都放在一二層，沖壓注塑環節因防震、承重要求必須放置在首層，倉儲物流則位于三層，是整個生產過程的中轉樞紐，四至八層是檢測組裝車間，頂部樓層是實驗室、研發功能，從整體設計上將生產布置在更加合理的樓層；

③地下室范圍集中設置在廠房以外的區域，在滿足綠化率前提下，盡量多做地面停車，控制地下開挖，同時采用坑中坑的方式，減少基坑支護費用，力求從各個維度降低成本投入；

④用地很小且形狀不規則，導致各類流線設計相對困難，特別是貨運流線，需要選擇一種非常高效的方式，最常見的有三種：園區環繞式、區域回轉式、園區穿越式，我們采用的是第二種—區域回轉式，這種方式用地最為集約，利用場地不規則區域，作為貨運回轉場地，貨梯則位于建筑中部，通往各層車間的貨運流線最為簡短；

⑤雖然園區以產能為主，但也不能忽視人才的歸屬感，我們通過退臺設計出多層級的公共休閑空間，不僅滿足了控規中景觀視線通廊的要求，也為人才營造更加舒適的工作生活環境，讓這些公共空間成為人才與企業、人才與人才的情感樞紐，吸引和留住更多的人才，進一步提高園區的生產力。

2.東莞力合雙清產學研基地二期

這個項目其實是M0用地，屬于平臺型園區，所要斟酌的綜合因素會更加多元。項目位于東莞清溪鎮，屬于臨深片區，主要承接深圳產業外溢需求及對當地需求的補充，更多是以市場為導向。因此在項目初期，我們主動幫開發商做了市場摸底，對周邊產品租售價格及去化進行深入了解，及時調整產品定位思路，即便是M0用地，我們仍然建議將所有產品調整為廠房，降低去化風險。

那么對于平臺型園區，產品的核心競爭力是項目關鍵，既要凸顯自身產品優勢，又要在嚴控造價的同時獲取更多的價值。在設計中我們首先做的就是做足覆蓋率，將廠房首層價值最大化，層數也都控制在6層以下，消除工業上樓抗性；其次是成本優化，在地面解決盡可能多的停車位，減少地下開挖，而廠房單方造價則控制在2000元/㎡，窗墻比系數不超過0.3，那么建立立面標準化成了首選，通過大膽采用看似簡單的黑白線條，結合局部增加的金屬構件等細節，賦予其律動的表皮，形成建筑獨有的立面特征；最后也是整個項目的重中之重，即對產品進行全面升級，提升其核心競爭力，除了客貨分流、空間組合的靈活性，我們設計出集約高效的核心筒，擁有90%的超高使用率，還設置了15米超大面寬的吊裝平臺，保證各類尺寸貨物毫無阻力的上樓，加上各級退臺的設置，為產品帶來更多的附加值。

作者：

郇昌磊

森磊國際設計集團

研發總監

倪  珺

森磊國際設計集團

研發主任